1. Mức thuế TNCN khi bán nhà đất từ 01/7/2026
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, áp dụng cho từng lần chuyển nhượng. Mức 2% này giữ nguyên so với Luật Thuế TNCN năm 2007.
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%
| Giá bán | Thuế TNCN (2%) |
|---|---|
| 1 tỷ | 20.000.000 đ |
| 2 tỷ | 40.000.000 đ |
| 3 tỷ | 60.000.000 đ |
| 5 tỷ | 100.000.000 đ |
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Ghi giá thấp hơn giá thực tế để giảm thuế là hành vi khai sai, có thể bị truy thu thuế và xử phạt.
2. Điều kiện miễn thuế khi bán nhà ở duy nhất
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nếu đáp ứng đồng thời:
- Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam;
- Đã có quyền sở hữu, quyền sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng;
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở đó (bán một phần không được miễn).
Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm về việc chỉ có một nhà ở duy nhất. Nếu kê khai sai sẽ bị truy thu thuế và xử phạt. Nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc diện miễn này.
Với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, người nào chỉ có duy nhất nhà ở đó thì được miễn phần của mình; người còn có nhà ở khác vẫn phải nộp thuế phần của họ.
3. Chuyển nhượng giữa người thân được miễn thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế TNCN khi giao dịch giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp tặng cho hoặc thừa kế (không mua bán), xem công cụ tính thuế tặng cho, thừa kế: ngoài diện miễn, thuế là 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng.
4. Ai nộp và hạn kê khai thuế
- Người nộp: bên bán là người có thu nhập nên là người nộp thuế. Hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay; khi đó nên ghi rõ trong hợp đồng.
- Hạn kê khai: trong 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; thường nộp tờ khai cùng hồ sơ sang tên.
- Nộp thuế: theo thông báo của cơ quan thuế, trước khi được cấp giấy chứng nhận mới cho bên mua.
Kê khai chậm có thể bị phạt theo pháp luật về quản lý thuế, mức phạt tăng theo số ngày chậm.